噹噹噹!

這個超~扯的方法就是:「賣方借錢給你買他的房子。」

你說扯不扯?!

讓我們來看看這件事是怎麼發生的--

朋友買的房子是同社區的中古屋,賣方是自住,持有房子20年以上(第1手),送高級裝潢+家具,

本業是公務員,賣屋目的是為了以後分遺產,小孩不會吵架。(對,你沒看錯!不患寡而患不均呀……

經過了長達2年、像蝸牛一樣有耐心、慢慢爬向目標的抗戰,朋友於近期取得了驚人的成果:

均價:1250萬。--公務員有做功課,上內政部做實價查詢。

賣方的開價:1300萬。

談到的價格:1200萬。--不缺錢、不急賣的人,真的很難殺價。

最後成交價:1300萬。--朋友先殺價,後來自行回歸到賣方開價。先別急著懷疑,接著往下看就知道原因嘍!

貸款:1050萬。--很普通的貸款額度和很普通的房貸利率。寬限月付:2萬。

裝潢貸款:150萬。--依現有格局改成8間套房需100萬。本利月付:2萬。

頭期款付款方式:先開本票,並將房子抵押給賣方,2年後,支付250萬現金,塗銷賣方的抵押權。

租金行情:套房每月1萬~1萬5千元。--全新裝潢華麗風套房的行情。

實際每月收入:8間合計,每月11萬3千元。扣除付利息,淨收入7萬3千元。

你也許會覺得:

「怎麼這麼笨,自己加價100萬!依談到的價格1200萬,以房子貸款1050萬+裝潢貸款150萬,

不就零頭期款了嗎?以1300萬換賣方同意延後收頭期款,真的好笨!」

但是朋友可不這麼想,他想的是:

「依談到的價格,還要負擔裝潢費用100萬,從買入到租出這段時間的貸款本息支出,也要算入負擔中。

但若以此方式進行,房子租出前的各種費用與應急準備金都有了(裝潢貸款多貸的50萬)。

2年後的頭期款250萬,以2年的租金收入(扣除整修期,再扣除整修期先支出的貸款本息)

為150萬+裝潢多貸50萬支付,剩下的50萬屆時再以信貸支付。

接著從第3年起,房貸不再使用寬限期月付5萬,信貸本利月付1萬,裝潢貸款本利月付2萬。

但租金月入11萬,所以淨收入3萬元。



而且這是一個超棒的狀態,因為本金有在還!每存到一筆5萬元,就先還信貸本金,

再還裝潢貸款,最後才還房貸。(利率高的先還)。

依計畫,持有房子第4年,信貸還清,淨收入變成4萬元。加速還裝潢貸款。

依計畫,持有房子第7年,裝潢貸款還清,淨收入變成6萬元。加速還房貸。

之後,隨著房貸本金的償還,淨收入會逐步升高(因為每月貸款本息減少)

,直至無貸款,淨收入11萬!

聽起來很棒吧!



也許你還在想:「太扯了!怎麼可能會有這種事?就算有辦法租到這麼高,

也要屋主答應2年後再收頭期款才行呀!」

嗯,這感覺上是蠻有挑戰性的,但是換位思考一下。

今天收錢150萬,2年後收錢250萬,2年就賺利息67%,

年化報酬率33%以上,而且有房子作擔保,不怕人跑掉。

如果是你,你會答應嗎?



總之這個屋主答應了。



所以說:「只有你想不到的,沒有你做不到的。」下次一起來試試看吧!

就算被屋主趕出門100次也沒關係,這樣的案子一輩子只要成功一次,就夠了!

 

這篇是我一位很聰明的朋友小K寫的文章,她真不愧是房地產女王!!!

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