小資女孩買屋日記

噹噹噹！

這個超～扯的方法就是：「賣方借錢給你買他的房子。」

你說扯不扯？！

讓我們來看看這件事是怎麼發生的－－

朋友買的房子是同社區的中古屋，賣方是自住，持有房子２０年以上（第１手），送高級裝潢＋家具，

本業是公務員，賣屋目的是為了以後分遺產，小孩不會吵架。（對，你沒看錯！不患寡而患不均呀……）

經過了長達２年、像蝸牛一樣有耐心、慢慢爬向目標的抗戰，朋友於近期取得了驚人的成果：

均價：１２５０萬。－－公務員有做功課，上內政部做實價查詢。

賣方的開價：１３００萬。

談到的價格：１２００萬。－－不缺錢、不急賣的人，真的很難殺價。

最後成交價：１３００萬。－－朋友先殺價，後來自行回歸到賣方開價。先別急著懷疑，接著往下看就知道原因嘍！

貸款：１０５０萬。－－很普通的貸款額度和很普通的房貸利率。寬限月付：２萬。

裝潢貸款：１５０萬。－－依現有格局改成８間套房需１００萬。本利月付：２萬。

頭期款付款方式：先開本票，並將房子抵押給賣方，２年後，支付２５０萬現金，塗銷賣方的抵押權。

租金行情：套房每月１萬～１萬５千元。－－全新裝潢華麗風套房的行情。

實際每月收入：８間合計，每月１１萬３千元。扣除付利息，淨收入７萬３千元。

你也許會覺得：

「怎麼這麼笨，自己加價１００萬！依談到的價格１２００萬，以房子貸款１０５０萬＋裝潢貸款１５０萬，

不就零頭期款了嗎？以１３００萬換賣方同意延後收頭期款，真的好笨！」

但是朋友可不這麼想，他想的是：

「依談到的價格，還要負擔裝潢費用１００萬，從買入到租出這段時間的貸款本息支出，也要算入負擔中。

但若以此方式進行，房子租出前的各種費用與應急準備金都有了（裝潢貸款多貸的５０萬）。

２年後的頭期款２５０萬，以２年的租金收入（扣除整修期，再扣除整修期先支出的貸款本息）

為１５０萬＋裝潢多貸５０萬支付，剩下的５０萬屆時再以信貸支付。

接著從第３年起，房貸不再使用寬限期月付５萬，信貸本利月付１萬，裝潢貸款本利月付２萬。

但租金月入１１萬，所以淨收入３萬元。

而且這是一個超棒的狀態，因為本金有在還！每存到一筆５萬元，就先還信貸本金，

再還裝潢貸款，最後才還房貸。（利率高的先還）。

依計畫，持有房子第４年，信貸還清，淨收入變成４萬元。加速還裝潢貸款。

依計畫，持有房子第７年，裝潢貸款還清，淨收入變成６萬元。加速還房貸。

之後，隨著房貸本金的償還，淨收入會逐步升高（因為每月貸款本息減少）

，直至無貸款，淨收入１１萬！

聽起來很棒吧！

也許你還在想：「太扯了！怎麼可能會有這種事？就算有辦法租到這麼高，

也要屋主答應２年後再收頭期款才行呀！」

嗯，這感覺上是蠻有挑戰性的，但是換位思考一下。

今天收錢１５０萬，２年後收錢２５０萬，２年就賺利息６７％，

年化報酬率３３％以上，而且有房子作擔保，不怕人跑掉。

如果是你，你會答應嗎？

總之這個屋主答應了。

所以說：「只有你想不到的，沒有你做不到的。」下次一起來試試看吧！

就算被屋主趕出門１００次也沒關係，這樣的案子一輩子只要成功一次，就夠了！

這篇是我一位很聰明的朋友小K寫的文章，她真不愧是房地產女王!!!